आज-काल एखादी अचल मालमत्ता हस्तांतरित करणे फार कठीण होऊ लागले आहे. किंबहुना असे हस्तांतरण करण्याची वेळ म्हणजे त्याकडे महसूल जमा करण्याची एक संधी म्हणून शासन पाहते की काय हे समजत नाही. एकीकडे तर शासन अचल मालमत्तेचे हस्तांतरण सोपे करण्याच्या गोष्टी करते; आणि प्रत्यक्षात मात्र अशा हस्तांतरणाच्या वेळी अनेक अडथळे आणण्याचे धोरण अवलंबिले जाते. याचा परिणाम सर्वसामान्य माणसावर होतो आणि मग त्याचा कल कायद्यातून पळवाटा कशा काढता येतील याकडे वाढतो. म्हणूनच आत्ता एक नवीन त्रासदायक मागणीही निरनिराळय़ा नोंदणी कार्यालयातून सर्वसामान्य लोकांकडे केली जात आहे त्याकडे लक्ष वेधण्यासाठी हा लेख प्रपंच!
आत्तापर्यंत हक्क सोडपत्र हा एक अचल मालमत्ता मर्यादित प्रमाणात का होईना, पण एक हस्तांतरणाचा त्यातल्या त्यात सुलभ मार्ग सामान्य माणसांना उपलब्ध होता आणि त्यामुळे कुटुंबातील व्यक्तींना, तसेच रक्ताचे नातेवाईक यांना आपापसात मालमत्ता हस्तांतरण करण्यासाठी हक्क सोडपत्र करण्याचा एक रास्त मार्ग उपलब्ध होता. एखाद्या व्यक्तीचा मृत्यू झाला व त्याच्या अचल मालमत्तेचे त्याचे वारस हे सहमालक झाले आणि सहमालकांना आपल्याला वारस हक्काने मिळालेला मालकी हक्क हा इतर सहमालकाच्या लाभात नोंदणीकृत हक्क सोडपत्र करून हस्तांतरित करता येत होता. त्यासाठी त्यांना आम्ही मृत व्यक्तीचे एवढेच वारस आहोत, आमच्या व्यतिरिक्त त्यांना अन्य कोणी वारस नाहीत अशा अर्थाचे एक प्रतिज्ञापत्र बनवावे लागत असे. ते प्रतिज्ञापत्र आणि मालमत्तेची मालकी दर्शवणारी कागदपत्रे या हक्क सोडपत्राला जोडल्यानंतर रुपये पाचशे इतक्या नाममात्र मुद्रांकावर हे हक्क सोडपत्र करून आपल्याला मिळालेला वारसा हक्क हा अन्य सहमालकाकडे सहजपणे हस्तांतरित करता येत असे. परंतु आता असे हक्क सोडपत्र म्हणजेच ज्याला इंग्रजीमध्ये ‘रिलीज डीड’ असे म्हणतात ते करताना काही निबंधक कार्यालयातून वारस दाखला आणण्यासाठी सुचवले जाते. त्यावर अगदीच कोणी वाद घातला तर तुमचा दस्त हा अडजुडी केशनला टाका असे सांगण्यात येते. आणि थोडक्यात सांगायचे झाल्यास, असा दस्त नोंद करून घेण्यास अप्रत्यक्षरीत्या नकार दिला जातो याचे कारण विचारले असता यापूर्वी असे दस्त बनवून शासनाचा खूप मोठा महसूल बुडवला गेला आहे, असे परिपत्रक आल्याचे तोंडी सांगितले जाते.
मात्र प्रत्यक्षात ते परिपत्रक दाखवले जात नाही. या साऱ्यामुळे सर्वसामान्यांचा जीव खरोखरच मेटाकुटीला येऊ लागला आहे. कोणतीही कायदेशीर प्रक्रिया ही सुलभ सुटसुटीत असणे गरजेचे आहे, परंतु या ठिकाणी घडय़ाळाचे काटे उलटे फिरवले जात आहेत की काय असा सर्वसामान्य माणसांचा समज होत चालला आहे. आता यामुळे काय परिणाम होतात याची सविस्तर माहिती आपण घेऊया.
आपणाला माहीत असेलच की एखाद्या व्यक्तीला जर वारस दाखला घ्यायचा असेल- ज्याला इंग्रजीमध्ये सक्सेशन सर्टिफिकेट असे म्हणतात तर ते घेणे खूपच खर्चीक काम आहे. मुंबई आणि आसपासच्या परिसरातील मालमत्तांच्या किमतीचा विचार केल्यास असा वारस दाखला मिळवण्यासाठी शासनाकडे रुपये ७५०००/ इतकी फी काही अपवाद वगळता भरावी लागते. त्यानंतर वकिलाचा खर्च, जाहिरातीचा खर्च या सर्व गोष्टी लक्षात घेतल्या तर असा दाखला घेणाऱ्याला साधारणपणे दीड ते दोन लाख रुपये इतका खर्च येतो. आणि एवढे करूनसुद्धा असा दाखला मिळण्यासाठी सात ते आठ महिने अथवा वर्षभरापर्यंत वाट पाहावी लागते. असा हा दाखला लावायला लागत असेल तर कोणता माणूस याला सहजासहजी तयार होईल? बरं या वारस दाखल्यातून एकच गोष्ट सिद्ध होते ती म्हणजे अमुक एक व्यक्ती ही अमुक एक मृत व्यक्तीची वारस आहे, एवढे करूनही अमुक एक मृत व्यक्तीला एवढेच वारस आहेत असे ठामपणे म्हणता येणे कठीण असते. फक्त यामध्ये कायदेशीर प्रक्रिया पूर्ण केल्या गेल्याची खात्री असते. कदाचित यामुळे मृत व्यक्तीच्या संपत्तीत सहमालकाचा वाटा किती हे निश्चित करता येत असेल, परंतु हे हक्क सोडपत्र करताना हे सर्व जरुरीचे आहे काय याचा विचार निश्चित करणे आवश्यक झाले आहे. आणि म्हणूनच हा प्रश्न मी या लेखाद्वारे तज्ज्ञ व्यक्तींपुढे मांडत आहे.
हक्क सोडपत्र करताना एक गोष्ट निश्चित करावी लागते ती म्हणजे जी व्यक्ती हक्क सोडणार आहे आणि जी व्यक्ती हक्क घेणारी धारण करणार आहे ते दोघेही त्या मालमत्तेचे सहमालक आहेत किंवा नाही यासाठी मृत व्यक्तीला किती जण वारस आहे. याबद्दलची माहिती प्रगट करणारे प्रतिज्ञापत्र देखील घेतले जाते. आता हे मृत व्यक्तीचे वारस कशावरून असा प्रश्न निर्माण झाल्यास आपण त्यांची खातरजमा कागदपत्रावरून करू शकतो, आपल्या पॅनकार्डमध्ये वडिलांचे नाव असते. लग्न झालेल्या मुलीच्या पॅनकार्डमध्ये देखील वडिलांचे नाव असते. म्हणजेच ती व्यक्ती कोणाची वारस आहे याचा तो एक पुरावाच असतो. याशिवाय आपण त्यांचे स्कूल लििव्हग सर्टिफिकेट, बर्थ सर्टिफिकेट आदी अन्य पुरावे मागून त्याबद्दल खातरजमा करू शकतो. या पुराव्यांवर देखील एखाद्या व्यक्तीला आपल्या अन्य नातेवाईकाला / सहमालकाला आपला वडिलोपार्जित मिळालेला वारसा हक्क बिना मोबदला सोडायचा असेल तर त्यात अडचण कोणती हेच संबंधित कार्यालयातून स्पष्ट केलेले जात नाही. अगदीच संबंधित निबंधकांना काही शंका वाटल्यास ते संबंधित पक्षकारांना लोकल वृत्तपत्रात जाहिरात देऊन या मृत व्यक्तीस अन्य कोणी वारस आहेत किंवा कसे अशी नोटीस तमाम जनतेसाठी देऊ शकतात. आणि त्यावर कोणीही दावा केला नाही अथवा वारस असल्याचे काही कागदपत्रे मुदतीत सादर केली नाहीत तर अशा प्रकारेदेखील खात्री करून संबंधित निबंधक हक्क सोडपत्र नोंदवून घेऊ शकतात.
आता अशा प्रकारे आपण पूर्वीप्रमाणे बनवलेले हक्क सोडपत्र जर नोंदणी कार्यालयात नोंदणीसाठी सादर केले तर संबंधित निबंधक प्रत्यक्षपणे किंवा प्रत्यक्षपणे ते नोंद करणे नाकारतात आणि संबंधित पक्षकारांना पुढील सूचना करतात त्या अशा:-
१) आपण आपला दस्तावेज अडजुडिकेशनसाठी पाठवावा. सर्वसाधारण माहितीप्रमाणे दस्तावेज हा अडजुडीकेशनला तेव्हाच टाकला जातो, जेव्हा त्याच्या मुद्रांक शुल्क गणणा यावरून वाद उत्पन्न झालेला असतो. या ठिकाणी तर मुद्रांक शुल्क गणणेचा प्रश्नच उद्भवत नाही. एक तर ही मालमत्ता वारसा हक्काने मिळालेली असते आणि एक सहमालक दुसऱ्या सहमालकाला ती मालमत्ता विनामोबदला देत असतो व त्यावरील आपला हक्क कायमस्वरूपी सोडत असतो- ज्या ठिकाणी मोबदला घेऊन हक्क सोडला जातो त्या ठिकाणी संबंधित रजिस्टर त्याला मुद्रांक शुल्क भरावयास भागच पडतात असे असताना ज्या दस्तऐवजाला मुद्रांकच लागत नाही तो दस्तावेज मुद्रांक शुल्क गणना बरोबर आहे की नाही यासाठी पाठवणे म्हणजे एक प्रकारे सामान्य माणसाला त्रास देणेच नव्हे काय? २) काही निबंधक हक्क सोडपत्र नोंदणीसाठी घेऊन येणाऱ्या पक्षकारांना सक्सेशन सर्टिफिकेट आणण्याचा सल्ला देतात. आता या ठिकाणी सक्सेशन सर्टिफिकेट कशाला लागते हेच समजत नाही याबाबत या लेखांमध्येच त्याचा ऊहापोह केल्यामुळे त्याची पुनरावृत्ती मी या ठिकाणी करत नाही. ३) अशा प्रकारचे हक्क सोडपत्र न नोंदवून घेण्यासाठीचे आणखी एक कारण सांगितले जाते ते म्हणजे, यापूर्वी अशी हक्क सोडपत्र नोंद केल्यामुळे शासनाचा महसूल बुडला आहे म्हणून आता आम्ही अशी हक्क सोडपत्रे नोंद करून घेत नाही.
आता हे कारण ऐकून हसावे का रडावे हेच समजत नाही, कारण अशा प्रकारे जर महसूल बुडला असेल तर ती चूक संबंधित पक्षकाराची नसून ती संबंधित निबंधक अथवा त्यातील कर्मचारी यांची असू शकते, कारण मुद्रांक शुल्क किती भरावे लागेल हे निबंधक कार्यालयातच निश्चित करून दिले जाते. अर्थात या ठिकाणी देखील संबंधितांकडून चूक होण्याची शक्यता नाकारता येत नाही. त्यासाठी आवश्यक ते उपाय करता येतील, पण यासाठी वर उल्लेख केलेला उपाय योजत असतील तर तो म्हणजे औषधापेक्षा इलाज भयंकर असा प्रकार होत आहे. इतर सर्व विकासाचे, पुनर्विक्रीचे करारनामे नोंद करताना ते सर्व अडजुडीकेशनला पाठवत नाही, मग फक्त हक्क सोडपत्र करणारे दस्तऐवजच अडजुडीकेशनला का पाठवले पाहिजेत याचे समाधानकारक उत्तर मिळू शकत नाही.
अशा प्रकारे जर पक्षकारांना त्रास देऊन नाइलाजाने त्यांच्याकडून सक्सेशन सर्टिफिकेटसारखे जास्त कागदपत्र मागून शासनाचा महसूल वाढवण्याचा तर प्रयत्न नाही ना? अशी शंका मनामध्ये उत्पन्न होते. शासनाचा महसूल बुडावा किंवा कोणी तो बुडवावा याचे समर्थन नक्कीच कोणी करणार नाही, पण जी गोष्ट स्पष्ट आहे यासाठी मुद्रांक शुल्क लागत नाही त्या गोष्टी साठी अशा प्रकारे प्रयत्न करणे हे बरोबर वाटत नाही. यामुळे सामान्य माणसाचा आधीच शासन प्रणालीवर असणारा विश्वास डळमळीत झाला आहे तो आणखीन डळमळीत व्हायला मदत होईल अशी भीती वाटते. या ठिकाणी निबंधक कार्यालयावर विनाकारण टीका करण्याचा कोणताही हेतू नाही, तशी टीका करण्यासारखे बरेच मुद्देदेखील आहेत परंतु तो काही आजच्या लेखाचा विषय नव्हे. आजच्या धकाधकीच्या जीवनात हक्क सोडपत्रासारखा दस्तावेज बनवून वडिलोपार्जित मालमत्तेतील हक्क सोडण्याचा सहज सुटसुटीत प्रकारदेखील त्यावर निरनिराळी बंधने घालून अवघड करून ठेवू नये या विषयावर साधकबाधक चर्चा व्हावी आणि सामान्य माणसाला पूर्वीप्रमाणेच हक्क सोडपत्र करण्याचा मार्ग मोकळा व्हावा.
